Hoy en Palabra Que Es Noticia conversamos con el académico de la Universidad Alberto Hurtado y socio de PFK, Rafael Romero.
El encarecimiento de las viviendas nuevas en la última década ha sido muy marcado y algo más acelerado desde 2017, según un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción. El promedio de las viviendas se ha encarecido 60% desde 2010, con alzas de 38% para departamentos y de 131% para casas. En este último caso, la pujante demanda actual en un escenario de escasez de oferta genera presiones sobre los precios. Según el gremio constructor, esta alza en los precios de las viviendas ha sido un fenómeno generalizado en las principales áreas metropolitanas del país, y a los mayores precios se ha sumado otro importante factor a la hora de acceder a un crédito hipotecario: el alza de tasas de interés, que ha generado la mayor inflación en el país, dejando en ascuas la intención de ser propietario para una generación completa
Acceso a la vivienda
“No creo que haya toda una generación que se vea afectada, la que no ha podido acceder a una vivienda. Estamos en una situación compleja en el corto plazo, los próximos 3 años estaremos saliendo de una crisis pandémica, que no sabemos cuánto desempleo nos dejará, qué pasará cuando se normalice la economía”, señala Rafael Romero.
Lo que se pide
“Para una casa más cara de 2500 UF, se exige desde el banco un ingreso de 1,8 millones de pesos por núcleo familiar, y ese número cotejado con los números de INE, habla que las personas asalariadas en 2020, sólo un 5% de la población pasa la valla de los dos millones de pesos. Si sumamos los ingresos familiares, se mejora un poco, el 12,5% de las familias sobrepasaría los dos millones. Pero hay un gran porcentaje de familias que no podrían optar a estas propiedades. Hoy ya no hay oferta y el costo ha aumentado considerablemente”, indica el académico.
Canalizador del mercado inmobiliario
“El gran canalizador del mercado inmobiliario son los bancos, los intermediarios. El banco por sí solo no es capaz de financiar estas viviendas, esto es una cadena, los bancos emiten instrumentos financieros, los compran las afp y las compañías de seguros, fondos mutuos, que son los demandantes de estos instrumentos, y si estos demandantes compran a largo plazo, por 30 años, el banco tendrá recursos para prestar dinero a las familias y a las empresas por plazos largos. También las empresas se pueden financiar con créditos hipotecarios, pero en su mayoría van orientados a las familias”, apunta Rafael Romero.
Mercado de 30 años, no disponible
“El mercado de 30 años no estaría disponible, los bancos estarían restando a sólo 20 años, y se ponen mayores requisitos, la situación laboral y la condición de sueldo. Entonces el banco selecciona los mejores clientes posibles”, acota el académico.
Las alternativas
“Uno puede invertir con los recursos que se tengan, hay distintas alternativas, hay fondos que invierten en edificios y luego se arriendan, se compran cuotas de fondos mutuos, y se puede pactar en ese negocio. Comprar un departamento parece buena idea para posteriormente arrendarlo, pero qué ocurre si el arrendatario no cuida, o no paga la mensualidad, entonces se necesita invertir en reparación. Tiene sus riesgos”, asegura Rafael Romero.
Condiciones restrictivas
“Las condiciones se han puesto más restrictivas, uno podía ver que se financiaban al 100%, en las mejores épocas, hoy se han puesto con más requisitos, las tasas de interés han subido por varias razones. Estamos tratando de salir de la pandemia, y los bancos centrales mantuvieron la tasa de interés lo más bajo posible, para no frenar la economía y darle liquidez. Uno de los fenómenos es que el BC decidió adoptar una forma para enfrentar el rebrote inflacionario, comenzó a subir la tasa de política monetaria, y hay detractores. Otro factor del alza de interés es la menor disponibilidad de recursos, me refiero a las AFP, por ejemplo, que son demandantes de instrumentos financieros”, afirma el académico.
Recomendaciones
“En recomendaciones, la situación personal de cada grupo familiar, hay que analizar qué tan estable está el empleo, si es posible que haya un recorte o que haya un despido, eso se puede manejar. Superada esa duda, si la persona tiene los recursos para dar un pie. En una familia que tiene disponible dos millones mensuales, es recomendable no pagar dividendos con más de un cuarto del sueldo familiar”, agrega.
“He visto en reportajes en que se expone un mayor interés por las casas que por los departamentos, por el espacio, y por la pandemia. Estar cerca tiene sus peligros. Muchas familias han optado por comprarse vehículos para no usar el transporte público y cuidarse de la pandemia, pero también se ha visto un alza importante en autos nuevos y autos usados”, concluye Rafael Romero.