Hoy en Palabra Que Es Noticia conversamos con el gerente general de Prourbe, Víctor Danús.
Con el nuevo aumento de la tasa de interés, se aleja aún más el sueño de la casa propia. Con los créditos hipotecarios por las nubes y las altas exigencias para otorgarlos, se torna cuesta arriba la posibilidad de ser propietario. Con esto, aumenta la demanda por arriendos, lo que aumente el valor de la renta. ¿Cuáles son las zonas más convenientes? ¿A qué precio? ¿Cuándo podríamos retomar la idea de la casa propia?
Alza en créditos hipotecarios
“Estas alzas no son las más grandes; ya que a nivel latinoamericano las tasas aún son razonables y rodean el 5%; y si las comparamos con unos años atrás cuando estábamos acostumbrados alrededor del 2,9%; claro que son importantes y limitan a las personas en su capacidad de compra de la vivienda; ya que necesitan un mayor ahorro y deben disminuir los valores de las propiedades que quieren comprar, por esta razón no les alcanza”; señala Víctor Danús.
Tasas en México
“Si nos comparamos con México, que tiene una cultura financiera muy activa como la de Chile; las tasas de allá bordean el 8%; lo que pasa es que nosotros acostumbramos tasas de 2% pero producto de la inflación por la pandemia y los aportes estatales; se ha generado un mayor circulante en el mercado y hace que el consumo aumente y la inflación también. Al aumentar la inflación, una de las características que debe hacer cualquier Banco Central es aguantar las tasas de interés para disminuir el consumo interno”; indica el gerente general de Prourbe.
Precios de dividendos
“En un análisis comparativo, por ejemplo una propiedad de 3.500 UF; con el 10% del pie te queda en 3.150 UF a 25 años y con una tasa del 3% te queda en 405 mil pesos de dividendo; pero si a esa misma propiedad le subes a una tasa del 20%; el dividendo sube de 405 a 456 mil pesos”; puntualiza Víctor Danús.
Mercado no lineal en inmobiliario
“El mercado no es lineal, en las propiedades más bajas de precios entre las 2 mil y 4 mil UF y las propiedades sobre las 25 mil UF; el valor de la UF se afecta mucho porque las personas no tiene tanta capacidad de pago; no hay una situación financiera estable y en las propiedades de UF más alto; las personas deciden esperar. Pero entre los 6 mil UF y 10 mil UF; las personas tienen capacidad financiera para enfrentar este incremento en las tasas”, plantea el gerente general de Prourbe.
Traslado al arriendo
“Hay un traslado al mercado del arriendo, que no es directo pero se debe a condiciones particulares que vivimos, el efecto pandemia que aún no para, por eso las personas deciden arrendar casas y en el sector oriente de Santiago está muy activo, y no se demora más de 10 días en arrendarse. Lo mismo ocurre con las ventas, entonces los análisis no pueden ser tan lineales, se ajustan al segmento del mercado en el que estamos, afirma Víctor Danús.
Pie pagado
“Respecto al pie pagado, las personas compran en blanco o en verde y la inmobiliaria va tomando esas platas y las va ajustando para el pie de la propiedad, después la persona debe ser evaluada ante cualquier entidad financiera para ver su cara financiera y su disponibilidad de tener crédito. Quizá la persona era sujeta a crédito con las actuales condiciones de mercado que habían y ahora quizá esa persona no está sujeta a crédito, por un lado es el pie que tú le aportas al desarrollador inmobiliario y la otra instancia es cuando el banco ve tu carga financiera y tu capacidad crediticia para otorgar el crédito hipotecario. Si no están las condiciones, las inmobiliarias pueden hacer ceder los derechos de compra a otra persona”, acota el gerente general de Prourbe.
Prourbe
“Cuando uno pide una solicitud de crédito, nosotros como Prourbe le pedimos un certificado al cliente, que lo emite el banco, para ver su capacidad de pago y de crediticio. Ese documento dura 35 días, por lo tanto puede ocurrir que cuando se hizo la compraventa la persona estaba sujeta a crédito, pero después de 6 meses ya no está sujeta a crédito, por lo tanto debe evaluarse con el banco, se analiza la capacidad de riesgo del cliente y este quizá debe pedir un crédito adicional para llegar al monto de pie que necesita para comprar la propiedad”, asegura Víctor Danús.
Precio de viviendas
“Hay viviendas de 2.100 UF, eso ocurre dependiendo del sector de Santiago en el cual quieras comprar una vivienda, en Independencia, Recoleta y Santiago Centro y son viviendas de un dormitorio y un baño y que tienen 35 metros cuadrados. Son aproximadamente 70 millones, y para eso necesitas hace dos años un 10% de pie, ahora un 20% de pie, antes necesitabas 7 millones y ahora 14 millones, antes te daban créditos a 30 años, ahora entre 20 y 25 años”, agrega el gerente general de Prourbe.
Salario
“El salario debe ser alrededor del 25% del valor del crédito, si pagas un dividendo de 300 mil pesos, necesitas ganar por lo menos 1,2 millones mensuales, y la parte de tu carga financiera, donde se meten las líneas de créditos, los créditos de consumo, las tarjetas de créditos, y esto la gente no lo sabe, pero es la carga financiera total de la persona”, añade.
Leer bien el contrato
“Algunas inmobiliarias devuelven el pie, pero todo depende del contrato, es importante que las personas lean bien el contrato, muchas veces los desarrolladores inmobiliarios tienen el método de ceder el derecho, pero hay otras que no lo hacen y va a depender de las normas de las inmobiliarias”, concluye Víctor Danús.