A raíz de la inflación, el costo de vida ha ido en aumento durante el último tiempo, con ciertas variaciones. Una de ellas son los gastos comunes de las viviendas, que contempla los gastos operacionales de los edificios. En promedio, este último año el aumento fue alrededor de un 13%. Sin embargo, hay comunas que aumentaron mucho más que eso. Incluso se ha registrado hasta un 41% de aumento en comunas de Santiago. Sobre esto, hoy en Palabra Que Es Noticia conversamos con Luis Vallejos, presidente de la Asociación Gremial de Administradores de Condominios y Edificios de Chile (Agacech).
¿Es así el aumento que mencionábamos nosotros? ¿Este aumento tan importante que ha habido en los gastos comunes? ¿41%?
“Sí, es… no sé si exactamente 41%, puede variar un poco. Pero sí ha sido mucho sobre un 25% y menos de un 45%. Entonces estamos en ese rango de alza, lo que ha golpeado muy fuerte a los más de 51.000 condominios que hay en Chile, privados, sin contar los sociales”, señala Luis Vallejos.
¿Y a qué se debe esa alza tan importante, Luis, en su experiencia profesional?
“Mira, en la mayoría de los casos son un par de factores. Uno es el factor inflacionario. La buena noticia es que está bajando la inflación. Por lo tanto, esto va a hacer que no siga subiendo. No sé si van a empezar a bajar. Por otra parte, es también el factor de remuneraciones, que también ha tenido un incremento, pero básicamente ha sido fuerte esto post pandemia, que generó, digamos un proceso extraño, que hizo que subieran los gastos comunes. Es como ir al supermercado, tú tienes un no sé, 8% de inflación al año, pero vas al supermercado y no es un 8%, es un 20% a veces. Se produce lo mismo en el condominio”, indica el presidente de la Agacech.
¿Y por qué?
“Bueno, las razones son múltiples, esto es multifactor, porque por un lado están los cambios de la Ley de Copropiedad, que hacen que se profesionalice más el rubro de los administradores, lo que hace que suban los honorarios de los administradores. Después está el factor de remuneraciones, donde efectivamente los cambios que está proponiendo la nueva legislación, con menos horas de trabajo, hace que aumente los turnos y que sube el valor también de eso. Y por otra parte está todo lo que es insumo, a lo que se suma también el alza que han tenido los servicios básicos. Fruto del alza del petróleo, el alza del dólar, todo se ha reflejado. ¿Y qué ocurre? De los 308 ítems que componen la canasta familiar, uno de ellos es el gasto común. Entonces sube el gasto común, pero como está indexado a la canasta, vuelve a subir, es como un círculo”, afirma Luis Vallejos.
¿Qué es lo que pasa con esta alza? ¿Cuánto paga más o menos alguien en promedio?
“Mira, existen tablas que están relacionadas con un valor por metro cuadrado que debiera ir, si el condominio está optimizado, en todas sus líneas, debiera estar entre $1.000 y $1.500 por metro cuadrado. Entonces un departamento de dos ambientes, de dos dormitorios, que tengan, no sé, 50 metros cuadrados y que esté pagando el tope, deberá pagar en gastos comunes $60.000. A eso se suma el fondo de reserva y a eso se suman otros, por ejemplo, valores de reparaciones o si el agua caliente se cobra por separado. También va a depender del estado de las instalaciones, los valores del agua caliente, que a veces se dispara. Entonces, en fondo, lo que antes, si debiera pagar 60, a lo mejor ahora lo están pagando 80, de gasto común. Entonces, ahí vas viendo el reflejo”, asegura el presidente de la Agacech.
Ahora, otra cosa también es la morosidad ¿cuánta morosidad está existiendo? ¿cuáles son los impactos negativos que genera a todo el edificio las morosidades?
“Sí, mira, efectivamente se ha producido un aumento de morosidad galopante en los últimos dos, tres años. Este año 2023 ha sido más fuerte el aumento de morosidad. Está bastante fuerte y esto no tiende a bajar a menos que se pongan medidas drásticas. Ahora, ¿en qué afecta, digamos, al condominio? Que hay menor recaudación. ¿Qué implica eso? Que hay menor liquidez. Entonces no puedes, a veces, hacer todos los pagos que correspondan. Entonces tienes que elegir, bueno, pago sueldos, o dejo de pagar proveedores. Después pago proveedores y ahora pago lo que me faltó. Entras como a una bicicleta financiera y todo es por morosidad, porque finalmente esa plata la vas a recuperar, y con interés, que se cobran todos los meses a los morosos, pero te genera un problema de ligeres”, cometa Luis Vallejos.
¿Cuál es la cifra de morosidad?
“Mira, sobre un 25%, entre un 18% y un 25% está actualmente la morosidad, y eso puede escalar rápido a 30% y después seguimos, porque te digo, está in crescendo, no está disminuyendo”, untualiza el presidente de la Agacech.
¿Y de qué manera se les ingenian los edificios para que la gente pague? ¿Publican los nombres? ¿Les cortan algo? ¿Cuáles son los mecanismos?
“Mira, lo primero, publicar los nombres es ilegal. Tienes que colocar el número de la unidad, o sea, el número del departamento o casa, y el monto que debes. Eso es legal, y lo puedes publicar en áreas comunes solamente, no puede estar esto a la vista del público que pasa por afuera el condominio, eso también es ilegal. Ahora, ¿qué ocurre? En este minuto, digamos, existen posibilidades que entrega la Ley de Copropiedad, que son, por una parte, corte de energía eléctrica a los que deben tres meses de gastos comunes o más, se aplica también a telecomunicaciones hoy día, puedes cortar internet, teléfono y todo lo que tenga que ver con telcos en general, dependiendo del tipo de departamento. Entonces, básicamente, esas son las herramientas que tenemos hoy. De ahí en adelante te vas a cobranzas judiciales, donde todos los costos los absorbe finalmente el deudor. Entonces, el que debe plata, va a deber más plata aún porque va a estar un costo de abogado, etc”, plantea Luis Vallejos.
“No es fácil el sistema de corte de luz porque la ley indica que debes hacer el corte bajando el interruptor como administrador siempre y cuando tengas los medios. ¿Qué significa eso? No significa que tú tienes el acceso donde están los mediadores de electricidad, lo abres y cortas, eso es ilegal porque estás interviniendo un mediador. Es una mala práctica que la hacen en algunas partes. Lo correcto es que el condominio se haya inscrito correctamente, en este caso en el que entrega el suministro eléctrico, se hace todo un sistema burocrático, te inscribes como condominio y después mandas a solicitar los cortes. Esa es la fórmula que hay hoy día”, complementa el presidente de la Agacech.
“Lo otro es que se hagan convenios de pago con los morosos, existe todo un mecanismo, digamos, de hacerlo. Entonces por un lado están las facilidades de pago y por otro lado está la cobranza más dura”, complementa el presidente de la Agacech.
Quiero preguntarle por su experiencia profesional, ¿qué ha pasado con la profesionalización de la administración? digamos, porque al final, al menos mi experiencia, siempre me costaba entender lo que me cobraban ¿qué ha pasado en ese tema?
“Lo primero, la Ley de Copropiedad nueva, la 21442, que está rigendo hace más de un año ya, es mucho más fuerte para la gente que administra mal. O sea, el rubro se tiende a profesionalizar. Existe ahora una cosa nueva que todavía no entra en vigencia, porque está en una tramitación en la Contraloría, que es el Registro Nacional de Administradores. En ese registro van a estar sólo los administradores que estén habilitados. Hay unas restricciones”, expone Luis Vallejos.
“Después, por otra parte, como lo que decías tú, que, oye, pregunto y no sé nada, nunca sé lo que estoy pagando, hoy día las herramientas de software cuestan muy baratas mensualmente, por lo tanto, no es un problema de dinero. Se pueden activar en cualquier condominio, muchos condominios las compran por su cuenta y le dicen al administrador, utilicemos esta o esta otra, llegan a un acuerdo y se trabaja con lo que nosotros llamamos libros abiertos. Entonces tú todos los meses puedes saber qué pagas y cuánto pagas de todo lo que pagas”, agrega el presidente de la Agacech.
“Entonces hoy día existe también, para que sepan, la mediación municipal, donde tú como residente puedes solicitar que te muestren cosas si no te las quieren mostrar, y eso si no es resuelto por la mediación municipal, escala al juzgado policial local y ahí empiezan otro nivel de justicia más alto, digamos así. Pero finalmente un día la ley de control de propiedad profesionaliza el rubro, esa es la buena noticia, va a haber también una cosa que se llama la SEC, Secretaría Ejecutiva de Condominios, también está en espera en la Contraloría, donde los residentes van a poder hacer solicitudes o, derechamente, denuncias hacia sus administradores”, concluye en Palabra Que Es Noticia Luis Vallejos, presidente de la Agacedch.