Entre el 8 y el 15 de noviembre del 2023 la tasa promedio de créditos hipotecarios alcanzó su porcentaje máximo en 14 años, llegando a un registro del 5,05%. Demostrando parte de las dificultades que hoy existen en Chile para acceder al financiamiento de una vivienda. Dificultades que por cierto explican el incremento en el desistimiento de las viviendas en nuestro país. Que según la inmobiliaria Socovesa llegó al 15,9% en septiembre de este año, 5 puntos más que el 2022. Sobre esto, hoy en Palabra Que Es Noticia conversamos con Juan Pablo Urrutia, académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.
¿Por que si bajan los precios sube los créditos hipotecarios?
“Para decirlo en simple, la compra de una vivienda es la inversión más importante que hace una familia en su vida, por lo tanto, esta decisión no la hace en cualquier minuto, no la toma en cualquier momento, sino que espera en momentos precisos. Cuando hay inestabilidad, la gente tiene precaución y no se aventura a comprar una vivienda, sino que espera a que haya estabilidad. Y los bancos, a su vez, hacen algo parecido. Los bancos lo que hacen es prestar plata, un crédito hipotecario a las personas, pero de lo que se quiere asegurar a un banco es que esa persona le devuelva esa plata”, señala Juan Pablo Urrutia.
“Por lo tanto, cuando hay un periodo de inestabilidad, es muy probable que alguien quiera aventurarse pero después no tenga cómo respaldar eso y devolver esa plata, entonces el banco sube la tasa de interés porque se quiere resguardar. El banco lo que hace cuando estamos en momentos de estabilidad, es tener una tasa de interés baja, porque no corre mucho riesgo. Pero cuando hay un momento de mayor incertidumbre, el banco sube la tasa para no perder nada. Y así, tener toda la garantía de que si alguien quiere desistir de la compra, no sea el banco quien corre el riesgo. Entonces, aumentan las restricciones y aumentan las tasas. Ese es el porqué de la relación entre el aumento de las tasas en momentos que hay inestabilidad. Es básicamente asegurarse. Eso es lo que busca un banco”, indica el académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.
¿Por que hay tantas exigencias hay en la etapa previa a querer realizar la compra de una vivienda?
“Por el mismo motivo, el banco para asegurarse no solo establece una tasa de interés, sino que también exige solvencia, un sueldo mínimo que le dé garantías de que la persona se va a poder pagar. Porque alguien que vaya a gastar el 60% de su sueldo pagando un crédito hipotético prácticamente no le va a quedar para comer. El cálculo óptimo es que el crédito signifique menos del 30% o 25% de un sueldo, pero además de eso, se establece plazos máximos de pago. Antes uno solía escuchar que alguien podía pedir un crédito y lo iba a pagar en 30 años, o en 25 años. Hoy día el máximo es 20 años, incluso 15 años, lo que implica cuotas más altas, porque el banco tampoco quiere comprometerse por mucho más tiempo”, afirma Juan Pablo Urrutia.
“Entonces, es a menor plazo, con tasas más altas y con pies más altos. Hace 10 años, hace 15 años, uno podría pensar que el pie representaba menos del 10%. Ahora es el 20.Entonces, para comprar necesito tener el 20% total de lo que cuesta una vivienda en una cuota más alta, porque es por menos tiempo. No es que el banco no quiera que uno no compre vivienda, lo que pasa es que el mundo crediticio y la entidad financiera, los bancos, buscan asegurarse para no correr ningún riesgo”, afirma el académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.
¿Cómo impacta todo esto al mercado de vivienda? Por ejemplo, ¿los arriendos suben o bajan?
“Los arriendos suben, y por varias razones. Suben en cuanto a valor y a cantidad. Una de las razones tiene que ver con que acceder a una casa comprada, un departamento comprado, es más caro. Por lo tanto, el bien sustituto,también lo es. Pero por otra parte, y donde yo siento que se le pone menos ojo, es que también existe una tendencia generacional. Por ahí habían unos estudios que indicaban que el 70% de las personas que estan cerca de los 35 años prefiere arrendar, que no es menor, es una mayoría amplia. Y por una razón súper simple, hoy las familias son más pequeñas, la gente no se casa tanto como se casaban las generaciones previas. Muchos de ellos no quieren tener ni siquiera hijos, y por lo tanto, tienen un estilo de vida distinto, que privilegia, por ejemplo, los viajes y la movilidad”, explica Juan Pablo Urrutia.
“Entonces, esa idea de pagar un crédito hipotecario que me va a privar de todo y tener una vida trabajando por 10 o 15 años en la misma empresa, es una idea más bien del pasado. Hay que ser claros de que existe una tendencia generacional de preferir esa libertad o flexibilidad que da el arriendo. Todo esto ayuda a entender por qué suben los arriendos, que es una ley básica de la economía, cuando hay más demanda por un bien, y la oferta está más o menos limitada, empiezan a subir los precios. Porque hay más gente que está disponible a pagar eso”, sostiene el académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.
¿Cuán relevante son las instituciones financieras en estos procesos? ¿Es el banco el que tiene el control de todo esto?
“Son actores claves, y no solo para los ciudadanos, sino también para la empresa, el financiamiento y todo. Son quienes financian a las inmobiliarias para construir sus proyectos, por ejemplo. Las inmobiliarias muy pocas construyen con su propio capital.Las entidades financieras son clave en este punto. Y yo me atrevería a decir que en Chile son extremadamente conservadores”, puntualiza Juan Pablo Urrutia.
“Por un lado está bien, pero por otro lado también está mal. Una industria financiera que no sea conservadora podría derivarse a lo que ocurrió en Estados Unidos en el 2008 o 2009, donde le daban un crédito hipotecario a quien levantara la mano. Personas que después no podían pagar lo que compraron. Entonces, ahí hay que guardar un equilibrio, pero a mi juicio, la banca en Chile es extremadamente conservadora en ese sentido, e inclusive no ha sabido responder a los gestos que ha hecho el gobierno”, explica el académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.
“A inicios de este año, se creó un programa de Fogaes, que tiene que ver con que el Estado dice, mira, hay un porcentaje de la población, clase media emergente, clase media que está en el borde, que no es capaz de demostrar solvencia para que el banco apoye. Entonces, este programa lo que hace es garantizar un 10%. Ese crédito hipotecario, el Estado se lo da”, cuenta Juan Pablo Urrutia.
“Así le da más seguridad al banco. O sea, el Estado incluso le está poniendo la espalda a esas personas para que los bancos se atrevan un poco más, pero tampoco ha funcionado. ¿Por qué? Porque no ha generado un impacto en el mercado. O sea, no ha aumentado el respaldo de los bancos a las personas que quieren aspirar a la compra”, acota el académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.
¿Cómo se mueve todo este mercado mobiliario vs la crisis habitacional?
“El mercado no se va a encargar nunca del déficit, no lo asume como su responsabilidad, mientras alguien no le pague, yo como institución financiera no voy a hacer un esfuerzo por rebajar los costos que yo estuve asumiendo. El mercado siempre va a responder para aquel que lo puede financiar. Entonces ahí es donde entra el Estado y tiene que asumir que el mercado no va a venir a resolver ese problema Y lo que empieza a hacer el Estado es transformar la necesidad de vivienda en demanda”, fundamenta.
“Lo que hace el Estado a través de los subsidios es transformar esa necesidad en un cliente para el mercado, porque al final quien provee de vivienda, inclusive la vivienda social, es el privado. Desde ese punto de vista el Estado está haciendo todos los esfuerzos posibles, de hecho es predecible que se van a alcanzar las 260.000 viviendas subsidiarias comprometidas”, concluye en Palabra Que Es Noticia Juan Pablo Urrutia, académico del Instituto de la Vivienda de la Universidad de Chile.