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Por Equipo Futuro.cl
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La Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria busca establecer una norma para condominios, unidades y bienes de dominio común, donde se incluyen los condominios de viviendas de interés público, y además crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios. En el desarrollo de la normativa se habla de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, como los de mantención, consumo y gastos adicionales, que hoy son el reclamo de gente que ha visto en dos años un aumento del 22% en el pago de este tipo de gastos.
Para conocer la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y el porqué de los gastos comunes excesivos, en Palabras Sacan Palabras conversamos con Doris González, la encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva del Minvu.
¿Qué es lo que podemos hacer con el aumento de un 22% en gastos comunes y qué maneja el Minvu sobre este tema?
«Existe una normativa que es la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N.º 21.442. Que fue promulgada en abril del año 2022, que da vida a la secretaría ejecutiva de condominios del Ministerio de Vivienda. En ese sentido, somos una unidad que está mandatada para trabajar específicamente los aspectos de la ley. Ahí hay varias cosas y novedades, que tienen que ver con flexibilidad para tomar decisiones, asambleas telemáticas, consultas escritas, reduce los quorums para que las comunidades puedan tomar acuerdos. Además de eso, trae también el registro de administradores. Va a ser un registro que va a estar accesible a la ciudadanía para que puedan revisar si efectivamente el administrador está en este registro porque va a ser de forma obligatoria».
«En ese sentido, y no es solo una novedad de esta ley, porque también lo tenía la ley anterior, la 19.537, que tiene que ver con los gastos comunes. La nueva normativa habla de obligaciones económicas, que dentro de esas obligaciones económicas están los gastos comunes», expone la encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva del Minvu, Doris González.
¿Para qué sirven los gastos comunes?
«El gasto común específicamente tiene que ver con la mantención, la administración y mejoramiento del condominio. Y ahí hay una variedad, hay un sinfín de situaciones, porque cada condominio en sí mismo es una particularidad. Porque hay condominios que tienen piscina, hay condominios que tienen ascensor, tienen espacios comunes, tienen jardines. Entonces, dependiendo de la particularidad que tenga el condominio, es el valor que va a tener ese gasto común. Además, ese gasto común tiene que tener referencia respecto de lo que se va a gastar. Por ejemplo, contratar un conserje, si la comunidad necesita o quiere contratar un conserje, va a ser parte del gasto común. Contratar al administrador, también es parte del gasto común».
«Entonces, todas esas cosas son parte del gasto común, el valor del gasto común tiene que ser acordado en la comunidad, a través de una asamblea, y tiene que quedar en el reglamento de copropiedad que es de cada condominio», responde Doris González, encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva del Minvu.
Antes de esta normativa, esto estaba a libre albedrío, lo de las comunidades, de los administradores, ¿no había alguna ley de la selva?
«No, la ley que se derogó el año 2022 era la N.º 19.537 y estaba vigente desde el año 1997. Yo creo que hay aspectos también que tienen que ver con la falta de información, que muchas veces tienen las comunidades y que tienen las personas que habitan en condominios. La regulación hoy día y o la normativa en este sentido, lo que busca es transparentar ciertos temas, profesionalizar además el rol del administrador. En ese sentido, hay administradores que hacen muy bien su trabajo, pero otros que no lo hacían también. Entonces, ahí también surgían muchas dudas, inquietudes sobre el tema del rol que cumple el administrador, los gastos y todo. Por eso se crea este registro para que las comunidades puedan elegir también», declara la encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva del Minvu.
¿Sobre las viviendas urbanas en copropiedad?
«Hoy día, el 30% de las viviendas urbanas están en copropiedad y eso va a seguir creciendo. Las ciudades del futuro son en copropiedad. Porque vamos creciendo como población, las ciudades se van expandiendo y el suelo es un bien que se agota. Entonces, en ese sentido, la construcción vertical, de edificios, de bloques, de departamentos, es la forma en que se va a construir. El plan de emergencia habitacional que tiene el Ministerio de Vivienda y Urbanismo hoy día que está en ejecución. Se están construyendo muchas viviendas, en su mayoría también van a ser en copropiedad. Esto de habitar en copropiedad es un desafío permanente y tenemos que seguir mirando cómo esta normativa también tiene que seguir adaptándose a la situación, a los nuevos tiempos, a las necesidades.
El condominio tiene esta particularidad, en su interior es un espacio privado, pero ese espacio privado convive con dos tipos de propiedad. Una que es el bien exclusivo, en este caso que es el departamento, que es la propiedad privada de cada familia, y el espacio común, que es el espacio público, que son los espacios que tienen que administrar, que tienen que sostener entre todas y todos quienes habitan en un condominio. Esa particularidad hace que sea un poquito más complejo el ponerse de acuerdo», dice la entrevistada.
¿Cuáles son las cosas nuevas de la ley que a uno le podrían ser útiles?
Por ejemplo, hay un copropietario que no quiere pagar el gasto común, ¿qué hacemos en ese caso?, hay varias herramientas que tiene hoy día la ley. Dentro de las innovaciones, tiene que ver con estos convenios de pago. Entendemos que hay ciertas complejidades, los gremios de la administración, con quienes nos hemos reunido constantemente, nos dicen que no hay convenios. Además, nos diagnosticaban que en el tiempo de la pandemia subieron mucho las morosidades de los condominios. La gente en muchos casos perdió el trabajo, por distintas razones no podía pagar los gastos comunes, entonces creció la tasa de morosidad».
«La ley se adapta, en ese caso, una persona que no pueda pagar el gasto común o que se haya acumulado su gasto común durante mucho tiempo, puede hacer un convenio con el administrador. Un convenio de pago, es decir, que lo puede pagar en cuotas, que pueden ser flexibles. Y efectivamente esa persona que adeuda vaya cumpliendo con lo que se compromete, porque eso es parte además de los deberes que tienen las personas que habitan en condominios y que también depende la sustentabilidad de la vida del resto de las personas», concluye la encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva del Minvu, Doris González, en Palabras Sacan Palabras.